РОМАН ДЯКИН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ГАЗЕТЫ: КАКИЕ ФАКТОРЫ ОКАЗЫВАЮТ ВЛИЯНИЕ НА РОСТ СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Традиционно строительство является материалоемкой отраслью со значительной долей в себестоимости итогового продукта цен на материалы и оборудование, а цена и на материалы, и на оборудование действительно росли все последние годы и продолжают расти. Рынок реагирует на это соответствующим образом, например, в текущих реалиях практически невозможно зафиксировать твердые цены ни с подрядчиками, ни с поставщиками на материалы. И речь не только про редкие и специфические материалы и оборудование, которые традиционно импортируются, но также и на стандартные и ходовые вещи (цемент и арматуру самых «ходовых» марок, гипсоблок, и пр.).

С нашей точки зрения влияние на рост себестоимости в последние годы оказывают несколько различных факторов:

Макроэкономические факторы:

• Инфляция, в том числе мировая инфляция, которая только добавляет стоимости к и так усложнившимся схемам поставок уникальных и специфических материалов, оборудования и изделий;

• Ослабление курса национальной валюты к мировым резервным валютам - кроме очевидного процентного увеличения, выражающегося в росте цены на материалы и логистику, это также привело к некоторому оттоку иностранной рабочей силы, что спровоцировало также рос затрат на персонал; такая тенденция наблюдается, как среди рабочих, так и среди инженерных профессий, включая инженеров-проектировщиков;

• Санкционное давление, которое приводит к тому, что обеспечить многие позиции, необходимые для строительства (уникальные отделочные материалы, инженерное оборудование, вертикальный транспорт, строительная техника и пр.) в части как поставки, так и обслуживания, становится сложнее, что только добавляет трудозатрат и стоимости к конечному продукту;

• Приоритезация восстановительного строительства в некоторых регионах приводит к усилению конкуренции предложения на строительном рынке подрядчиков, что в свою очередь увеличивает затратное бремя застройщиков и повышает итоговую стоимость готовых объектов.

Чуть менее очевидные факторы, выражающиеся в том, что существуют определенные статьи расходов, которые также добавляют стоимости объектам строительства, и которые обусловлены некоторыми региональными и локальными особенностями:

• Цены на земельные участки – конкуренция среди застройщиков также приводит к увеличению этой статьи расходов в итоговой затратной ведомости объектов – чем привлекательнее земельный участок с точки зрения удобства расположения, близости к инфраструктуре, исторически сложившемуся представлению о престиже и прочее, тем соответственно итоговая себестоимость выше;

• Затраты на инфраструктуру – в самом широком смысле это и цена за подключение объектов к городским системам инженерного обеспечения, и цена по созданию объектов (дорог, проездов и пр.), необходимых для подключения к улично-дорожной сети, и социальные обязательства застройщиков по строительству зданий образовательных и медицинских учреждений;

• Усилившаяся конкуренция среди застройщиков по привлечению покупателей, что в последнее время выражается в увеличении затрат на создание покупательской привлекательности продукта:

·        это и затраты на архитектурные разработки и дальнейшую реализацию – например, создание комфортной среды проживания, выражающейся в наличии парков, прогулочных зон, социальных зон – лобби, кафе и пр., помещений для городского ритейла,

·        наличие паркингов, кладовых, колясочных и других решений, делающих жизнь горожан более удобной,

·        также уникальные фасадные решения с современными оконными системами, как по размерам, так и по своим шумозащитным и энергосберегающим характеристикам

·        оснащение современными инженерными системами, например, быстрые и удобные лифты в достаточном количестве, системы вентиляции

·        уникальные решения по отделке мест общественного пользования.

Все это выражается в дополнительных затратах и росте себестоимости готового продукта.

Увеличенный размер ключевой ставки только усиливает конкуренцию предложения среди застройщиков, и косвенно также влияет на себестоимость, поскольку классически затраты на обслуживание кредитных средств, необходимых в том числе для обеспечения строительства также попадают в список затрат.

Логически, премиальная недвижимость в сложившейся конъюнктуре рынка должна показать наибольший процентный и количественный рост как в части роста себестоимости, так и роста цены – в части себестоимости это обусловлено большей, по сравнению с другими сегментами, сложностью готового продукта, а соответственно и большим количеством элементов, влияющих на рост себестоимости, а в части цены – рыночным ажиотажем целевой аудитории, который подогревается идей, что цены на премиальную недвижимость будут только повышаться.

Последние статистические выкладки и абсолютно все прогнозы говорят о том, что цена на недвижимость продолжит повышаться, однако, усилившаяся конкуренция среди застройщиков и понизившаяся на фоне повышения ключевой ставки покупательская активность на рынке недвижимости реализуется в непропорциональном росте цен на недвижимость относительно роста себестоимости – то есть, застройщики вынуждены понижать процент своей прибыли в готовом продукте для того, чтобы обеспечить продажи.